জমির মালিকানা বের করার নিয়ম

• জমির রেকর্ড কি | জমির খতিয়ান এবং জমির মালিকানা বের করার উপায়
• জেল নাম্বার কি | দাগের তথ্য খতিয়ান সম্পর্কে
• মৌজা কি ও মৌজার পরিচিতি
• জমির কাগজপত্র যাচাই করার পদ্ধতি
• তল্লাশি করে যেভাবে দলিল বের করবেন
• সিএস খতিয়ান কি
• আর এস খতিয়ান কি

জমির রেকর্ড হলো সরকারি জরিপের মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণ করা দলিল খতিয়ান বা পর্চা নামে পরিচিত। দাগ নাম্বার পরিমাপ এবং মালিকের বিবরণ নাম যেমন মালিকের নাম, থানার নাম, মৌজার নাম, জেল নাম্বার ও দাগ নাম্বার দ্বারা জমির দলিল বের করা যায়।

একাধিক ভূমি মালিকের সম্পত্তির বিবরণ সহ ভূমি রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় তাকে খতিয়ান বলে। মৌজার নাম, জমির দাগ পরিমাপ, প্রকৃত খাজনার হার ইত্যাদি থেকে আমাদের দেশে বিভিন্ন ধরনের খতিয়ান লক্ষ্য করা যায় সি এস, আর এস উল্লেখযোগ্য জরিপকালে ভূমি মালিকানা নিয়ে বিবরণ প্রস্তুত করা হয় তাকে খতিয়ান বলে। জরিপে ভূমির নকশা ও খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় যেখানে জমির আয়তন পরিমাণ ও খাজনা উল্লেখ থাকে। খতিয়ানে উপরে এবং দখল কার নাম নিচে দেওয়া হলো সিএস জরিপ ১৯৫০-১৯৬৩ সালে সম্পন্ন হয় এই জরিপে নকশা ও খতিয়ান অত্যন্ত নির্ভরযোগ্য এবং ভূমি নিরসনে গুরুত্বপূর্ণ বেশ হিসেবে ব্যবহৃত হয়।

এলাকা পরিচিত নাম্বারকে জেল নাম্বার বলে। সাধারণত একটি গ্রামেই একটি মৌজা হিসেবে ব্যবহৃত হয়। থানায় যতগুলো মৌজা থাকে তার একটি করে সিরিয়াল নাম্বার থাকে গ্রামে মৌজা ছোট হলে একটি ম্যাপেই হয়ে যায় এই জন্য প্রত্যেক মৌজার এক বা একাধিক মৌজা ম্যাপ তৈরি করা হয়। একটি মৌজার একাধিক ম্যাপ হলে সবগুলোই একটি জেল নাম্বার থাকলেই সেগুলো আলাদা সিট নাম্বার থাকে।

দাগ ও খতিয়ান হল বাংলাদেশের ভূমি বা জমির মালিকানা সংক্রান্ত দুটি গুরুত্বপূর্ণ পরিভাষা। দাগ নাম্বার দিয়ে জমির মালিকানা পরিমান চিহ্নিত করা হয়।

মৌজা হল জরিপের একটি গুরুত্বপূর্ণ একক একটি নির্দিষ্ট এলাকা ঘরবাড়ি রাস্তা পুকুর ইত্যাদি মিলিয়ে জরিপ ভিত্তিক এলাকা নির্ধারণ করা হয় তাকে মৌজা বলে।

জমির হিসাব ও জরিপের সুবিধার জন্য নির্ধারিত এলাকার নাম হল মৌজা এলাকার সমস্ত জমি নিয়ে গঠিত জরিপ ভিত্তিক একক কি হলো মৌজা।

প্রতিটি মৌজার একটি নকশা বা ম্যাপ তৈরি করা হয় মৌজা ম্যাপ বা ক্যাডাড্রাল নামে পরিচিত। এই ম্যাপে মৌজার ভেতরে জমির দাগ নাম্বার রাস্তা সীমানা নিখুঁতভাবে আঁকা থাকে জমির বিষয়ে যাবতীয় দলিল খতিয়ান পর্চা প্রতিটি মৌজার নাম দাগ নাম্বারের ওপর ভিত্তি করে প্রস্তুত করা হয়।

জমি কেনার আগে আপনাকে সেই জমির বিভিন্ন দলিল বিষয়ে সতর্ক থাকতে হয়। জমির দাগ খতিয়ান করার উপায় জানুন জমির মালিকের মালিকানা বৈধতা ভালো করে যাচাই করে নিতে হবে। মামলা মোকদ্দমায় জড়িত জমি কেনা যাবে না। মামলা মোকদ্দমায় জমি কিনলে জমির মূল অংশ থেকে বঞ্চিত হতে পারেন।

বিক্রয় দলিল থেকে শুরু করে ভূমি উন্নয়ন কর খতিয়ান তথ্য এবং জমির মালিকানা বের করা উপায় জানুন এবং অন্যদের জানান আপনাকে প্রথমেই দেখতে হবে দলিলটি কার নামে করা হয়েছে।

তার সাথে সম্পূর্ণ দলিলের মিল আছে কিনা সেসব বিষয়ে ভালোভাবে জানতে হবে।

 দলিল দাতা গ্রহিতার নাম, ঠিকানা, খতিয়ান নাম্বার, জেল নাম্বার, দাগ নাম্বার মোট জমির পরিমাণ ভালো করে দেখে নেবেন। এজন্য নিজেই জমির দাগ খতিয়ানটি বের করে দাগ সুচি জমির কাগজপত্র যাচাই করুন। পরবর্তী দলিল করা হয়েছে তাতে প্রতি দাগের হস্তান্তর জমির পরিমাণ ঠিক আছে কিনা সেটা ভালোভাবে দেখে নেবেন। দলিলের আগের কোন দলিল আছে কিনা সেটা ভালো করে যাচাই-বাছাই করে দেখে নিবেন যাতে কোন সমস্যা না হয়।

প্রত্যেকটি দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে এক্সট্রা মোহরার বালাম বা ভলিউম বহিতে দলিল কপি করে মূল দলিল পক্ষকে ফেরত  প্রদান করা হয়। বালামে কপি হয়ে গেলে ইনডেক্স রেজিস্টার তৈরি করা হয়। যার মাধ্যমে পরবর্তীতে বালাম বহি তল্লাশি করে খুব সহজে কোনো দলিল বের করা যায়। কিন্তু বেশিরভাগ ক্ষেত্রে বেশি পুরাতন দলিল খুঁজে পেতে আপনাকে জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ের সদর রেকোর্ডরুম থেকে তল্লাশি দিয়ে আপনার দলিল বের করতে হবে।

১৯১০-১৯২০ সালের মধ্যে সরকারি আমিন প্রতিটি ভূখণ্ড পরিমাপ করে তার আয়তন, অবস্থান ও ব্যবহার করার প্রকৃতি নির্ধারণ করে। মৌজা নকশা এবং প্রতিটি ভূখণ্ডের মালিকের বিবরণ যে খতিয়ানে প্রস্তুত করা হয় সেটা সিএস খতিয়ান নামে পরিচিত।

জমির মূল ও আদি রেকর্ড হিসেবে আইন ও আদালতের কাছে সিএস খতিয়ান অত্যন্ত প্রয়োজনীয় ও নির্ভরযোগ্য।

সি এস খতিয়ান চেনার উপায়ঃ

১. এটি হবে দুই পৃষ্ঠার।

২. এই খতিয়ানটি সবসময় লম্বালম্বি ভাবে থাকে।

৩. এই খতিয়ানটিতে জমিদার বা প্রজার নাম লেখা থাকে।

৪. অপর পৃষ্ঠায় উত্তর সীমানা নামের একটি কলাম থাকে।

এস এ জরিপ হওয়ার পর তাতে হওয়া কোনো ভুল সংশোধনের জন্য পরবর্তীতে যে জরিপ করা হয় তাকে আর এস খতিয়ান বলে। এস এ জরিপের ক্ষতিয়ান তৈরির সময় জরিপ কর্মচারীরা সরেজমিনে তদন্ত করেনি। তাই অনেক খতিয়ান তৈরিতে ভুল থেকে গেছে। তাই সেই ভুলগুলো দূর করার জন্য বাংলাদেশের সরকার দেশের বিভিন্ন জায়গায় সরেজমিনে ভূমি মাপ করে পুনরায় খতিয়ান তৈরি করেছে। তাই এই খতিয়ান আর এস খতিয়ান নামে পরিচিত।

আর এস খতিয়ান চেনার উপায়ঃ

১. এই খতিয়ানটি ১/২ পৃষ্ঠার হয়ে থাকে এবং খতিয়নে হাতে লেখা থাকে।

২. এই খতিয়ানটি সাধারণত লম্বালম্বি হয়ে থাকে।

৩. এই খতিয়ান টির ডান পাশে উপরে লেখা থাকবে "রিসার্ভে নং" যা এই খতিয়ানটি চেনার সব থেকে সহজ নিয়ম।